国家发改委和统计局于十一月十四日联合发布了最新统计数据，数据显示，今年十月份，全国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨了9·5％。然而，就在这个创2005年以来单月涨幅新高时分，我们看到了一个期待已久的理性消费状况初现端倪。也即在原本属于楼市传统黄金季节的金秋十月，楼市疯狂涨价的熊熊火焰上被浇了一盆凉水，楼市遭遇了我国楼市有史以来的第一个“十月寒流”——十月份以来，各个大中城市如北京、上海、杭州、深圳等地楼市成交量均大幅度下滑，市场量萎缩，退房率持续攀升，房地产市场业已进入了一个开发商与购房者胶合着的观望时期。

正如我曾在在《中国房地产经济泡沫的成因与对策》文中所述，国家宏观调控政策的累积效应开始出现，在楼价业已超过消费者购买的承受极限情况下，“压倒骆驼的只是最后一根稻草”，只是预期的时间来得早些而已。不仅如此，可以预见国家还将进一步加大调控力度，这个力度，就是通过加强政策引导，来改变我国长期存在的负利率状况，这是当前宏观调控的一个主要措施。在一系列的政策调控下，我们看到了一个楼市供需双方彼此暗暗比较实力的对视局面。这个局面，相对于过去两年来说是可喜的。

对购房消费需求者来说，国家调控的一系列措施，以及近期出台的各项政策，无疑让他们对未来房价的稳定直至下跌心态注入了一支“强心剂”。普遍认为，楼价在高位飙升多时后，目前已经见顶。在房贷新政的催化下，房价将进入下降通道。于是，普遍观望气氛越来越浓厚，“房子只会涨不会跌”的神话光环正在消失。还有一个纷传已久的物业税征收将在明年开始实行的消息，更是给一些投机性的购房需求者以当头一捧，房屋持有成本将大幅度上升的后果，让这些人感到不寒而栗，故此彻底停下了他们以楼市来逐利的脚步。

故此，社会各阶层的房屋需求者，对未来房价的期望下跌心态，从而集体理性地止步观望，直接造成了目前楼市成交量的大幅度萎缩。而开发商们也在观望，十月份以后很多开发商现有未售出楼盘并没有作大规模的促销，仅少数赶上涨价“末班车”的开发商迫于新政策的压力和资金、年度销售计划完成等原因，在采取一系列“明升暗降”的促销活动。诸如“送大礼包”、“送一成首付，再送十年利息增值额”、“送全屋豪华装修”等等，可惜并没有多少消费者买账。这较之于过去那种“萝卜好卖不洗泥”式的“当日售罄”真是不可同日而语。总之，那种不久前还在上演的热闹非凡的“海鲜价”楼市终于一去不复返了！

这里，可笑的是一些开发商的心理预期。一方面在捂盘惜售来观察消费者的反应；另一方面在看消费者究竟能坚持多久；同时也在观望政府宏观调控的决心、力度和威力到底有有多大；最后一点更为可笑，有些开发商固执地认为房子继续涨价是必然的，对政策性调控存在侥幸心理，故而期望通过捂盘惜售来赢得价格再次上扬的时间，以达到他们获取更大利润的目的。

纵观中国房地产历史，目前这种供需双方共同观望市场的局面实属罕见。随着观望氛围越来越浓烈，无疑释放出来了一个信号：开发商集团已经陷入筋疲力尽的艰苦维持境地，长久以来为房屋价格高企而苦痛不堪的人们有可能迎来新的喜悦。但同时，也使得房地产市场价格未来走向扑朔迷离，另一方面又让人感到忧喜参半。

所忧者，如果政府的本轮一系列宏观调控仍然像过去那样扮演着“空调”角色的话，则下一轮的涨价将更加迅猛而不可遏制。当人们在心理预期上建起来的大厦一旦崩塌，建立在对国家力量之上的政府信任一旦产生危机或消失，心理的崩溃必将引发更无序无度的新一轮上涨，最后倒霉的还是老百姓。所喜者，如果国家按照现在的调控政策方向加大力度，则已经赚得盆盈钵满的开发商来一次大放血也是应该的了。开发商哭就哭罢，毕竟那只是对个体的巨额利润的裁减，苦的是少数投机者，于绝大多数百姓而言，是无量功德。

只是目前这个僵局必须打破。我们完全能够想到，如果政府没有后续调控政策出台，民生欲求是需要满足的，蕴藏于市场中的巨大购买力终归是要释放出来，且一旦再度释放，其能量不可小视。回顾2005年以来的楼市调控运行轨迹，2005年3月，“国八条”出台，楼价照升不误；2006年6月，“国六条”出台，买家追涨入市；2007年五次加息，全当是“毛毛雨”。可以看出已经过了三次观望期，但每次都是由于后续无力而无功而返，以致一路走到目前的高位。然而这次的随着对二次置业提高首付比例、限制外资的房贷新政出台后所出现的观望局面，完全是一个有利楼市高位运行后下滑的“拐点”。如何让这个“拐点”向调控期所期望的“成效期”转变，此刻政府的调控政策意图和效果至为关键。对此，我的观点如下：

首先，要解决好国内流动性过剩问题。流动性过剩是长期存在的，通常情况下，每当提到“流动性过剩”，便觉其如“洪水猛兽”，认为过剩的资金所带来的只是如股市、楼市的非理性上涨、通货膨胀等问题。因此就控制和打压，以让过剩资金不再“肆虐”。其实，如此以“堵”为要的办法，是不能从根本上解决“过剩”问题的，只能暂时化解资金流向的部分矛盾。从中国现实的中长期发展趋势看，由于政治的、经济的和传统的原因，中国消费不足而储蓄过多的经济背景短期内根本无法解决，产业结构上以外向型为主的格局也短期难以改变，则内需消费无法拉大以及外贸顺差的持续将带来更多的外汇，人民币升值的压力下，流动性过剩是长期存在的。

然而，蓄水终究是要汇成洪流，这需要多坚固的堤坝才能堵住？而且，堵得越久越厉害，其释放能量的“爆发力”及破坏力也越大。故此，对流动性过剩，应该以“疏”与“导”为主，让它发挥应有的作用。事实上，我国作为发展中国家，总体上资金是匮乏的，只能说是一时意义或社会经济特定条件下的“过剩”。典型例子是，除却大型企业、国家扶持企业以及高回报率企业（如房地产行业）之外，其余中小企业的融资是相当困难的，而广阔的农村市场，其融资就更为困难。由此可见，所谓“过剩”是狭义的相对过剩，只不过是由于我们的金融体制问题使得资金无法顺畅地流到应发挥作用的地方而已。我想，更大范围、更多层次地开辟资金投资渠道，让资本的流向具有更广阔的空间，而不是像如今一样仅仅集中于诸如“股市”、“房地产投机”方面，将十分有利于我国经济发展的长期与稳定。

其次，把国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》落到实处。不管是从现在还是长远来看，经济适用房和廉租房都是实现“居者有其屋”的根本途径，更是符合中国国情的行之有效的举措。社会发展的经济成果人民大众更有权分享，唯有它才能从根本上解决中国社会中由住房问题所折射的许多政治和经济问题，对中国社会经济的良性稳定发展十分有利。由此看出，国家决策是英明的。但是，这就要求各级地方政府要深刻领会国家意图，以天下苍生的温暖为己任，克服地方主义和官僚主义，认认真真、扎扎实实地把经济适用房、廉租房建设与分配加以严格落实。如此，未来中国的稳定繁荣、社会和谐大局才有了保障。

再次，不妨近期再适当提高利率。敏感的房地产市场，因其身兼社会稳定和市场经济双重职能，不能不说它是极大削弱人民群众生活水平和质量的通货膨胀的罪恶之源。因此，中国绝大多数百姓期望再对这头“疯牛”插上致命一剑，让它轰然倒地。这一剑就是央行再次加息，让至今仍是负利率状况更趋向合理，同时加大开发商捂盘惜盘成本，造就致使先有个别开发商难以支撑继而整个开发商集团难以为继的“雪崩效应”出现。

最后，在具体的政策选择和落实上下功夫，加大打击囤积土地的力度，重点是对囤积土地的开发商进行查处。类似的政策相继推进，十分有利于收到成效。一方面可以加快房地产市场供求平衡预期，同时给囤积土地的开发商以“釜底抽薪”，加大其资本运作难度，迫其通过抛售所捂楼盘销售以加快资金运转。但这种效果需要各级政府强有力的措施落实加以保证。否则，早于1999年国务院就已颁发的《闲置土地处置办法》只是一纸空文，从而调控目标的实现也必将落空。

总之，在经历了近四年时间的政策多管齐下、包抄堵截的合力“围剿”之后，我国房地产市场经济泡沫破裂的“拐点”已经出现，这是国家政策调控下的累积效应。可以预见，如果房地产价格仍然顽固地维持在大大高于社会平均购买力之上，大大高于大多数人所无法接受的高位，如果国家继续发力敲打，最终将以价格相继跌落、开发商集团纷纷低价位抛售为显著标志的泡沫粉碎局面将为期不远。

-全文完-