之策出版《房地产策划三十六计》系列：混战计之混水摸鱼

乱局：抓住快速扩张的绝对机遇

混水摸鱼

原典：

乘其阴乱，利其弱而无主。随，以向晦入宴息。　

释义：

乘其阴乱：乘着敌人内部发生混乱。随，以向晦入宴息：语出自《易经·随》卦。本卦为异卦相叠（震下兑上）。上卦为兑为泽；下卦为震为雷。言雷入泽中，大地寒凝，万物蛰伏，故如象名“随”。《随卦》的《象》辞说：“泽中有雷，随，君子以向晦入宴息。”意为人要随应天时去作息，向晚就当入室休息。此计运用此象理，是说打仗时要抓住敌方的可乘之隙，而我借机行事，使乱顺我之意，我便乱中取利。　

历史典故：

诸葛亮智取三城

赤壁之战，曹操大败。为了防止孙权北进，曹操派大将曹仁驻守南郡（今湖北公安县）。这时，孙权、刘备都在打南郡的主意。周瑜因赤壁大战，气势如虹，下令进兵，攻取南郡。刘备也把部队调到油江口驻扎，眼睛死死地盯住南郡。周瑜说：“为了攻打南郡，我东吴花了多大的代价，南郡垂手可得。刘备休想做夺取南郡的美梦！”刘备为了稳住周瑜，首先派人到周瑜营中祝贺。周瑜心想，我一定要见一见刘备，看看他有何打算。第二天，周瑜亲自到刘备营中回谢。酒席之上，周瑜单刀直入问刘备驻扎油江口，是不是要取南郡？刘备说：“听说都督要攻打南郡，特来相助。如果都督不取，那我就去占领。”周瑜大笑，说南郡指日可下，如何不取？刘备说：“都督不可轻敌，曹仁勇不可挡，能不能攻下南郡，话还不敢说。”周瑜一贯骄傲自负，听刘备这么一说，很不高兴，脱口而出：“我若攻不下南郡，就听任刘豫州去取。”刘备盼的就是这句话，马上说：“都督说得好，子敬、孔明都在场作证。我先让你去取南郡，如果取不下，我就去取。你可千万不能反悔啊。”周瑜一笑，哪里会把刘备放在心上。周瑜走后，诸葛亮建议按兵不动，让周瑜先去与曹兵厮杀。　

周瑜发兵，首先攻下彝陵（今湖北宜昌）。然后乘胜攻打南郡，却中了曹仁诱敌之计，自己中箭而返。曹仁见周瑜中了毒箭受伤，非常高兴，每日派人到周瑜营前叫战。周瑜只是坚守营门，不肯出战。一天，曹仁亲自带领大军，前来挑战。周瑜带领数百骑兵冲出营门大战曹军。开战不多时，忽听周瑜大叫一声，口吐鲜血，坠于马下，被众将救回营中，原来这是周瑜定下的欺骗敌人的计谋，一时传出周瑜箭疮大发而死的消息。周瑜营中奏起哀乐，士兵们都戴了孝，曹仁闻讯，大喜过望，决定趁周瑜刚死，东吴没有准备的时机前去劫营，割下周瑜的首级，到曹操那里去领赏。　

当天晚上，曹仁亲率大军劫营，城中只留下陈矫带少数士兵护城。曹仁大军趁着黑夜冲进周瑜大营，只见营中寂静无声，空无一人。曹仁情知中计，急忙退兵，但是已经来不及了。只听一声炮响，周瑜率兵从四面八方杀出。曹仁好不容易从包围中冲出，退返南郡，又遇东吴伏兵阻截，只得往北逃去。　

周瑜大胜曹仁，立即率兵直奔南郡。等周瑜率部赶到南郡，只见南郡城头旌旗招展。原来赵云已奉诸葛亮之命，乘周瑜、曹仁激战正酣之时，轻易攻取了南郡。诸葛亮利用搜得的兵符，又连夜派人冒充曹仁的援军，轻易诈取了荆州、襄阳。周瑜这一回自知上了诸葛亮的大当，气得昏了过去。

用计：

1．　乱世巨头：混战中抓住机遇

巴菲特曾用一句话总结他选择投资最佳时机的秘诀：在别人恐惧时贪婪。

2009年3月1日巴菲特接受cnbc访问时说，他总是从一片恐惧的市场混水中寻找大鱼。巴菲特认为：“只有资本市场极度低迷，整个企业界普遍感到悲观之时，获取非常丰厚回报的投资良机才会出现。”

他说：“我总是从一片恐惧中开始寻找。如果我发现一些看起来很有吸引力的投资目标，我就会开始贪婪地买入。但是我总是首先关注任何投资失败的可能性。我的意思是，如果你肯定不会亏钱，你将来就会赚钱。我之所以投资生涯的前10年做得最好，就是因为我们的资本金从来没有大比例地亏损过。现在有些股票可能下跌了50%，伯克希尔的股价从我1965年买入到2009年曾经4次下跌50%。但是说到资本金的永久性损失，我们从来没有过。尽管我们曾经也出现过一些亏损，但没有任何一次亏损是那种真正的资本金损失。我总是首先关注任何投资失败的可能性。”

极度低迷的市场，普遍悲观的企业，不正是混水吗？丰厚回报的投资良机，不正是巴菲特想摸的大鱼吗？在规避风险，避开市场危机洪流的同时摸到那些能让你实现快速资本积累的大鱼，这是巴菲特能够在资本市场屹立潮头的深刻原因。

巴菲特在2009年报致股东的信中说：

“2008年初，我们拥有443亿美元的现金资产，之后我们还留存了2007年度170美元的营业利润。然而，到2009年底，我们的现金资产减少到了306亿美元（其中80亿指定用于收购伯灵顿铁路公司）。在过去两年金融市场一片混乱之中我们却大规模投资。过去两年对真正的投资者来说是最理想的投资时期，恐惧气氛反而是投资者的好朋友。那些只在市场分析人士做出乐观评价时才买入的投资者，为了毫无意义的保证付出了严重过高的价格。最终在投资中起决定作用的是你支付的价格和这个公司在未来十年或者二十年的盈利之间的差额，不管你是整体收购，还是只是在股市上买入这家公司的一小部分股份。”

在资本市场运作成功的人，往往有着惊人的不谋而合的敏锐判断力和直觉。

“王石不是理论系统性强的人，但他的直觉非常好。”万通集团董事局主[xi]冯仑这样评价万科的“教练”，同样经历过的事情，放在他的价值观下会得出不一样的判断。　

2008年初的一波开发商的自发降价调节，始自万科。在王石的“拐点论”出台前后，万科在广州以及上海的项目先后降价折让。这直接带起了万科的销售。尽管1月销量同比仅上涨10%，但2月开始已经大幅飙升到50%。王石率先降价后，各大地产商虽不怎么认同，但又不得不跟从。　

2008年3月12日，保利地产公布了当年前两个月的销售情况：销量与销售金额都比去年同期翻了一番。而在一周前，万科也宣布2月的销售量同比增长5成。　

在香港上市的同行也是成绩惊人。春节刚过，碧桂园就急不可待地公布了农历新年期间的销售额，称其销量达到了8.5亿元人民币。富力地产紧接着公布，其1月份的销售金额达到了10.8亿元人民币，比去年同期上升23%。　

面对这样的数据，花旗银行发表研究报告称：“由于1月及2月均为房地产季节性淡季，再加上雪灾因素，内地发展商销情令人鼓舞。”　

2．　股权并购：盯准大鱼下叉

对万科的降价行为，地产业专家王志纲表示，万科的降价战略志在于清场、备足粮草，以在“混水”下抓住难得一见的收购机遇。　

金融危机、宏观调控，全球性经济乏力背景下，中国的房地产业也难“独善其身”。销售进度缓慢，银行银根紧缩，直接导致许多中小地产商资金链紧张、破裂，乃至破产，行业垄断加剧。而对诸多上市的地产企业来说，资金却从来不是问题。除了在项目开发层面占据优势，在住房消费贷款受限的背景下，上市地产企业的资金实力再度显现。　

所以，2008年，2011年，在不少地产大鳄眼中都是并购良机。

2008年，王石发表言论：兼并小开发商并不划算。而像浙江南都这样的品牌大房企，才是自身的兼并目标。

这与巴菲特“在混水中摸大鱼”的理论不谋而合。他认为，抓到大鱼的机会非常罕见，所以投资者决不能错过。

2008年爆发金融危机，整个资本市场之水突然非常混浊，近乎黑暗，巴菲特却趁机摸到几条非常大的鱼。他在2008年报致股东的信中说：“2008年我做得成功的股票投资是，购买了箭牌口香糖公司、高盛公司和通用电器公司三家发行的总计145亿美元的固定收益证券。”

他在2009年报致股东的信中说：“2008年我们曾告诉大家，公司债券和市政债券市场出现了非常罕见的情况，这些债券与美国国债相比便宜到非常可笑的地步。根据这一看法我们买入了一些公司债券和市政债券。但是我本来应该买入更多更多。如此巨大的机会非常少见。当天上下金子的时候，应该用大桶去接，而不是用小小的指环。”

他还抓住了他有史以来抓到的最大的鱼：“2010年最大的亮点是收购伯灵顿铁路公司，这笔收购的表现甚至超出我的预期。现在来看，拥有这家铁路公司将会使伯克希尔公司的‘正常’盈利能力在税前增长40%和在税后增长30%。进行这次大收购让伯克希尔公司的股份增加了6%，还动用了220亿美元现金。由于我们很快重新补充上了收购使用的现金，这笔交易在经济上的效果非常好。”

寻找机会，抓住“大鱼”，而不是让自己的手中塞满“小鱼”。当你的手中被小鱼塞满的时候，即使碰上了大鱼，你也只能睁着眼干看着它溜走，或者被别人抓住。而且，小鱼会吞噬掉你很多的精力和机会，用大量的人力，财力去饲养它，但它们未必都能长成大鱼。

所以王石的观点跟巴菲特一样精辟：我们对小公司的土地没有兴趣，因为兼并讲究的是效率，我们希望兼并优秀的开发商。而那些小公司，即使开发得好，因为太小，兼并也没什么意思，如果开发得不好，更会带来一系列的问题。

万科在香港召开的2007年度业绩发布会上宣布，截至2007年12月31日，万科地产营业收入达355.27亿元，同比增98.27％。公司全年实现净利润48.44亿元，同比增长110.81％。基本每股收益0.73元，比上一年0.39元增长87％。公司董事会建议2007年度分红派息方案为每10股派送1元（含税）的现金股息，同时还以每10股转增6股的比例，向全体股东转增股本。王石同时表示，2008年，万科集团将把握宏观调控带来的机遇，并购优质企业的住宅项目，可望维持集团资产回报率超过15％的水平。　

2008年，万科收购房地产开发企业股份17个。全部17个企业注册资本都达到1000万元以上。其中注册资本达到1亿元以上的企业6个，分别是天津滨海时尚置业有限公司（持股100%）、苏州汇华投资置业有限公司（持股51%）、青岛万科大山房地产开发有限公司（持股60%）、沈阳万科金域蓝湾房地产开发有限公司（持股100%）、重庆渝开发珊瑚置业有限公司（持股51%）、陕西华联置业发展有限公司（持股51%）。达到10亿元以上的企业2个，分别是上海祥大房地产发展有限公司（持股75%）、沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司（持股100%）。

水越混，越看不清楚，越害怕巨大的不确定性。要想混水摸鱼，必须先有胆量和信心。

混水摸鱼，勇敢者的游戏，你敢吗？　

-全文完-