在郑州市郑东新区管理委员会一层的走廊里，项目服务局出勤表的下侧写道：“高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理。”

cbd是规划建设中的郑东新区的一个部分，整个郑东新区占地面积33平方公里，包括cbd、龙湖地区、商住物流区、龙子湖高校园区、科技园区以及经济技术开发区。其中，郑州cbd占地面积3.45平方公里,和北京cbd基本相当。从沙盘上一眼可以看出，这个由日本规划建筑专家黑川纪章设计的区域由中央公园、内环和外环三部分组成，其中内环30栋楼均高80米,外环30栋楼均高120米。整个cbd看起来不仅具有高楼林立的现代化气势，同时显得整齐划一。cbd由两组高层建筑组成，其中内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是舒适、热闹的商业步行街，办公、商业、居住等多种功能复合的土地利用方式使cbd具有24小时城市的功能。

cbd中心是椭圆形的中心公园，由如意湖和公共绿地组成，面积达83公顷，公园中建有郑州国际会展中心、河南艺术中心和会展宾馆等标志性建筑，如意湖通过运河与cbd副中心的湖泊公园相连接，有船舶、游艇穿梭其间；国际会展中心规划总建筑面积约30万平方米，一期工程建成21.3万平方米，已成功举办多次大型展会；与会展中心相连的会展宾馆是郑州新时代的标志，高280米，将建成为五星级国际标准宾馆，整个建筑群倒映于水中，水光潋滟、景色旖旎。

cbd传奇

离郑东新区管委会一街之隔，三年前仍一片荒芜的郑州cbd（中央商务区）几乎一夜之间拔地而起了。　“三年出形象，五年成规模”　，“但这并不仅仅是一句口号。”郑东新区管委会的管理人员如是说。一个郑州cbd的童话故事就这样被书写了。

2002年底完成规划的cbd自2003年开始建设，至2005年底刚好经过了“三年出形象”的时间段。　

郑东新区管委会统计的数据表明，截止到2005年底，cbd入驻项目58个，其中47个开工建设，累计完成固定资产投资约52.7亿元，项目开工率达到81%，房屋开发面积160万平方米。内外环正在建设的39栋高层中28栋已结顶，7栋已竣工。三大标志性建筑：郑州国际会展中心已累计完成投资18亿元，并投入使用；　预计整个cbd建设工程将于2009年全面竣工。至明年下半年，规模效应即可初步显现。

截止07年底cbd共完成投资约104.62亿元人民币，完成建筑面积约300万平方米，入住人口2万人，成为环境优美、设施齐全、功能完善、繁荣兴旺、和谐宜居的现代化新城区，也是河南省城市建设的靓点、郑州市经济发展的形象，在不久的将来cbd必将成为世界上独具匠心的新城城市中心区，成为中原地区与国际接轨的商贸中心。

市场冷遇

在cbd热火朝天地建设同时，令人感到意外的是，一些郑州当地非常具有知名度的企业没有参与其中，如河南建业、鑫苑置业、思达置业等。位于陇海线、京广线交叉口的郑州在火车交通方面有着天然的优势，应运而生了强大的物流市场以及商品批发市场。但众所周知，物流企业和商品批发企业一般依托火车线路而设办公地点，无须进入“高雅”的写字楼。　

事实情况是，内环的30栋商住楼的确已经基本消化。知情人士说，内环的买家绝大部分都是投资型购房者，“只要看看晚上有几户亮灯就了解情况了”。

相信这几年时间里，现已“三年出形象”的郑州cbd早已“五年成规模”了。但全国政协委员、河南建业董事长胡葆森的话发人深省：“一个新城的建设和一个住宅小区的建设不是一个概念。一个城市的形成需要很多条件，不是楼建起来了就标志着城建好了。

郑州cbd该如何发展

在经历了辉煌与冷落再到稳步发展，我们应该再次坐下来想一想，整个郑州的宝贝该怎么发展？在当前形势下，郑州cbd的发展将面临怎样的机遇和挑战？

河南中原房地产顾问有限公司策划部总监关延彤向介绍，定位于“商都”的郑州并不是人们通常理解的商业之都，而是商贸之都。cbd既然是中央商务区，就应以金融、保险为龙头，以咨询、商业、贸易、旅游及高科技产业为支柱产业的城市中心商务区，它是一个城市的心脏和现代大都市的象征。在规划设计上要充分融合了现代化、国际化城市发展理念和郑州深厚的地域文化相结合的特点。它应以城市新中心为核心的行政、金融、商务和文化服务功能，生态、人性而动感：城市景观特色应是“开放大气”；开放式公共走廊为中央商务区提供风雨无阻的空间，它代表未来、代表发展、代表投资所产生的价值。

郑州cbd离真正的cbd还有一定的差距，它遭遇市场冷遇就是一个非常好的证明。在建筑分配上郑州cbd显然不合理，开始住宅很少，而几乎全是写字楼，其中的一位人士很形象地打了比方，即使将目前郑州所有的写字楼都搬过去，也填不满那30栋120米高的写字楼。更何况，内环30栋80米高商住楼原本规划的也是写字楼，只是由于一开始实在无人问津，才改成商住楼。它还应多一些住宅，它的适当比例应该是：写字楼商务设施约占50％；酒店、商业、文体等设施约占25％；高档公寓住宅占25％。应该建立cbd中住宅，cbd中住宅的作用是防止cbd的空心化，不再重蹈国外一些cbd夜间变“鬼城”的复辙。在cbd中的住宅应该是两种：一种就是顶级住宅，密度低，环境好，有很大的绿地，非常舒适，这样的住宅一方面要建成cbd中的标志建筑，成为一种景观，同时还起到城市绿肺的作用；另一种就是小户型的建筑，这种建筑应该分布在cbd的周边，满足公司中一些职员的需求。要在cbd区内建设一些会展中心和会议中心，除了满足cbd对它们的需求外，一方面调节cbd内的建筑高度，另一方面还可以满足cbd在绿地和景观上的要求。cbd从建筑形态上要借鉴国外著名中央商务区的建设经验，建一个既不是曼哈顿的翻版，也不会受旧城限高要求的、一个具有足够商务设施的容量，并具有便捷的交通、通信等完善的基础设施及良好环境的商务中心区。网络经济的产生的确使交流更加便利。但人与人之间的交流不可能只停留在网上，一些大单的生意还是需要面对面的交流。一个企业的办公地点是供人们交流的地方，也是体现一个企业凝聚力的地方，同时，还是企业树立形象的地方。因此，办公楼的兴建是必要的。办公楼要存在，但不该再沿用用了几十年的写字楼模式，要有所改良。在这个时期建cbd就要争取在各个方面都站在最前沿。cbd中的建筑不仅要高大，还要高智商。因为，它所面对的是全世界最先进的生产力。他认为，未来对于房子的使用功能会因为网络的出现而变得越来越模糊，越来越个性化。一座住宅，也可以住，也可以办公，还可以是休闲的场所，办公室也是一样，不会划分得像现在这样清楚。由于行业中加入了网络，一些公司的人员规模可能会有所减少，但这些公司对于办公面积的需求却有可能不会随着人员的减少而下降，进而会追求办公的舒适度。国外一些公司的办公室很大，很舒适，不仅有电脑和办公用品，还有健身器。这大概就是未来办公用房的模式。

cbd经济结构和在经济生态平衡过程中需要哪些业态补充？我想，硅谷之所以成为硅谷，一个很重要的原因是它的环境，包括自然环境，也包括人文的环境：轻松、自由、能够激发人的想像力和创造欲。绵延上百公里的硅保带就像个环境优美的大公园，点缀其中的高科技公司就像公园中的精品花园。置身其中怎不令你流连忘返，怎不令你热爱、珍惜生活，怎不令你激发想像力，焕发创新的欲望！”可见，给高素质的人才提供优越的生活环境和工作环境是多么重要！一定要对cbd有一个总体规划，并从规划上严格控制cbd的建设质量，不能有随意性，这样才不枉投资者对它的期待。

建立cbd商业街，cbd商业街是一个集商务、办公、住宅、观光、休闲和研究等多种功能为一体的城市环形建筑群。是中央商务区的重要窗口、郑东新区商业服务体系的重要环节，也是郑东新区的形象中心、商业中心，郑州市龙湖商业中心的核心。作为郑东新区cbd高端人群及中原城市群主流消费群的步行街，它应以完善的设施、优美的环境、丰富的商品和动人的时尚风情充分融合了现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和中原本土文化，成为郑州市重要的观光、游览、购物的休闲游憩场所。

以曼哈顿为前车之鉴　建cbd要以人为本，以服务人民为目标，不能因为建设而损害人民大众的利益，更不能影响以后的发展。

另外在招商中应特别注意企业的影响力，入驻cbd的企业应代表世界上最发达的水平。这样cbd中的人员才是高素质高水平的，才符合cbd的要求

我想在中国这样一个发展中的国家来说，发展水平不高，特别是在这样高技术水平的建设，最重要的是要善于借鉴国外的经验，如美国纽约曼哈顿、日本东京银座、我国香港中环和北京国贸都是世界著名的中央商务区（ｃｂｄ），再结合自身的特点，只有这样，才能少走弯路。

本文章参考：第一财经日报，观点地产网，河南日报，《人居环境》，中国人居网，《人居环境科学导论》

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